Contrat de syndic Loi Alur : Explications

AGEXIA précise que les missions du Syndic et les modalités d’administration de la copropriété ont changé depuis 2014 du fait des nouvelles dispositions légales applicables.

Nouveautés depuis 2014 ayant eu un impact sur la gestion

  • Passage à la norme bancaire européenne SEPA
  • Nouvelle augmentation des tarifs postaux
  • DAAF obligatoires dans les logements et les loges
  • Obligation d’assurance responsabilité civile
  • Mutuelle et prévoyance obligatoire pour les employés d’immeuble
  • Obligation de soumettre en Assemblée la décision de confier la gestion des archives à un prestataire extérieur
  • Disparition du montant des honoraires sur travaux du contrat de Syndic
  • Modification des modalités de démission du Syndic (préavis de 3 mois obligatoire)
  • Exonération des obligations sur le contenu du contrat de syndic et sur le compte bancaire séparé pour les immeubles autres que
    d’habitation
  • Changement des majorités de vote en Assemblée
  • Obligation d’information du Notaire en cas de vente concernant l’identité de l’acquéreur et ses antécédents de paiement
  • Fourniture d’éléments aux copropriétaires vendeurs en vue de l’information des acquéreurs

Le nouveau contrat de Syndic imposé par la Loi ALUR à compter du 01/07/2015 et ses conséquences

1°) une meilleure lisibilité pour les copropriétaires

Ensuite de ces nouveautés, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 pris en application de la Loi ALUR vient modifier les termes du contrat de Syndic : le nouveau contrat fait désormais apparaitre une liste limitative (fixée par décret) d’honoraires particuliers facturables en plus du forfait annuel.
Sont désormais regroupés sur une seule et même ligne d’honoraires les postes de gestion suivants :

  • frais administratifs courants (hors affranchissements)
  • frais administratifs de l’assemblée générale annuelle (hors affranchissements)
  • prestations de gestion incluses dans le forfait annuel de gestion courante

Ce nouveau contrat :

  • est adapté aux habitudes de gestion de la copropriété et aux demandes spécifiques de celle-ci en matière de gestion
  • contient la liste les prestations incluses dans le forfait annuel d’honoraires du Syndic
  • contient la liste limitative (selon décret) des honoraires facturables en sus (ainsi que les modalités de facturation)
  • ne contient plus les honoraires spécifiques à l’occasion de travaux, qui sont votés par l’Assemblée Générale.

2°) …mais une contrepartie plus couteuse

Avant la Loi ALUR, le contrat de Syndic était un contrat « sur mesure ». Les prestations particulières qui pouvaient être facturées ne l’étaient qu’en cas de survenance de celles-ci. Or avec le principe d’un contrat type pour tous les syndics, et celui d’une liste limitative de prestations particulières facturables, c’est le montant du forfait d’honoraires de base qui gonfle, car il inclut désormais toutes les prestations particulières « éventuelles » qui ne peuvent plus être facturées que lorsqu’elles surviennent (modification d’une avance, garantie financière apportée sur une avance, frais administratifs pour envois de dossiers spéciaux ou volumineux, participation à l’Assemblée annuelle de l’ASL/AFUL, etc.). Enfin, indépendamment des prestations particulières de l’ancien contrat qui se retrouvent désormais intégrées au forfait de base, le nouveau contrat de Syndic oblige d’intégrer dans le forfait annuel d’honoraires, en plus des missions du Syndic déjà prévues par l’arrêté NOVELLI, de nouvelle missions supplémentaires.

Les missions complémentaires qui entrent désormais dans le forfait annuel d’honoraires

Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété

  • Ouverture d’un compte bancaire séparé ou, le cas échéant, d’un sous-compte individualisé en cas de dispense (résultant d’une
    décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions prévues au II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965)
  • Ouverture d’un compte bancaire séparé destiné à recevoir les cotisations prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (fonds
    travaux)
  • Reconstitution des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs en l’absence de relevé
  • Appels sur régularisations de charge
  • Appels des cotisations du fonds de travaux
  • Recouvrement des créances auprès des tiers : relance par lettre simple avant mise en demeure
  • Attestation de TVA aux fournisseurs et prestataires

Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété

  • Mise à jour du registre d’immatriculation
  • Elaboration et mise à jour de la fiche synthétique de copropriété
  • Etablissement et mise à jour du carnet d’entretien conformément au décret n° 2001-477 du 30 mai 2001
  • Notification de l’exercice du droit de délaissement prévue au III de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
  • Mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés.

Gestion du personnel

  • Gestion des procédures de rupture du contrat de travail
  • Contrôle d’activité du personnel du syndicat

Impacts

Toutes les nouvelles mesures depuis 2014 entrainent une modification des missions du Syndic, une augmentation du temps de travail et des charges de fonctionnement, de formation du personnel, la modification des logiciels et de l’organisation, etc.
Ces nouvelles mesures impliquent obligatoirement une évaluation différente de couts de gestion et donc une mise à niveau du montant des honoraires de gestion en conséquence.

Le nouveau contrat d’AGEXIA

Le contrat de Syndic d’AGEXIA (qui répond au décret n°2015-342 du 26 mars 2015 sur le contrat type de Syndic applicable à compter du 1er juillet 2015) joint à la convocation de l’Assemblée Générale a été modifié en conséquence des profonds changements survenus.
Néanmoins il n’a pas été question de rogner sur la qualité de gestion et les services existants : au contraire !

Les dispositions applicables de 2017 à 2019

Le montant du forfait annuel des honoraires du Syndic indiqué dans le nouveau contrat de Syndic tient compte désormais de la réalisation de prestations de gestion dont le cadre réglementaire ou législatif vient de paraitre, notamment :

  • Mise à jour du registre d’immatriculation
  • Elaboration et mise à jour de la fiche synthétique de copropriété
  • Réalisation du diagnostic technique global (facultatif)

Le cas particulier de votre copropriété

Du fait de ces profonds changements, et dans un souci de garantir une bonne qualité de gestion à la copropriété, AGEXIA a réalisé une étude du coût de la gestion de la copropriété.

La proposition d’honoraires annuelle faite à l’Assemblée Générale correspond à la réalité de la gestion de la copropriété, et est adaptée « sur mesure ».